Archivio della categoria: Condominio

Supponiamo che in un condominio ci sia un appartamento in affitto e che si debba trasportare per le scale un mobile. L’affittuario compie le operazioni in maniera distratta danneggiando i muri delle scale. Si può ipotizzare che si rompano le tubature di esclusiva pertinenza dell’appartamento e che, a causa di tale evento, ci siano delle infiltrazioni a catena nelle parti comuni. Entrambe le ipotesi prevedono un risarcimento ma chi è che paga? Nel primo caso, ovvero quando l’affittuario pecca di negligenza, è il locatore a doversi assumere tutte le responsabilità. Per quanto riguarda il secondo caso entrano in gioco degli elementi strutturali che complicano la questione. La Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che “diversamente dalla responsabilità soggettiva, per dolo o colpa, prevista dalla norma generale di cui all’art. 2043 c.c., i successivi articoli 2051 e 2053 configurano invece ipotesi di responsabilità oggettiva, basata sul nesso materiale di causalità tra la res e l’evento dannoso”.

In questo caso il proprietario locatore, conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti pertanto è responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi, mentre il conduttore, acquistando la disponibilità delle altre partì dell’immobile compresi gli elementi esterni degli impianti facilmente ispezionabili e sostituibili è responsabile in via esclusiva verso i terzi per i danni da queste cagionati. In sostanza, in relazione agli elementi strutturali dell’immobile, l’inquilino dovrà essere considerato responsabile per tutti quei danni provenienti da cose facilmente ispezionabili e riparabili.

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Buzzoni Umberto

A volte l’assemblea condominiale si trova davanti alla scelta di revocare il mandato all’amministratore. Una delle cause della revoca può essere una mancata trasparenza nella gestione delle risorse da parte dell’amministratore. Ad esempio la mancata apertura di un conto corrente può configurare un’ipotesi di fondati sospetti circa presunte irregolarità nella gestione. La legge tutela i condomini qualora gli elementi in possesso dei ricorrenti siano precisi e concordanti al punto tale da rappresentare un danno. In questo contesto è stato affermato in una sentenza del 1999 emessa dal Tribunale di Parma che “non sono ravvisabili i fondati sospetti di gravi irregolarità che comportano la revoca giudiziale dell’amministratore nel rifiuto da questi opposto alla richiesta di un condomino di ritirare, per effettuarne il controllo, tutti i documenti del condominio“. Secondo una sentenza più recente il Tribunale di Salerno sancisce invece che può essere revocato l’amministratore che non abbia provveduto ad aprire un conto corrente sul quale far transitare le somme versate dai condomini per l’erogazione dei servizi comuni.

Nel decreto di revoca si legge che “l’amministratore, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al Condominio da lui amministrato. Il predetto obbligo discende anche da un’esigenza di trasparenza che tutela il diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi.” Il singolo condomino ha un diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio, nonché a conoscere l’entità degli interessi che maturino a suo favore. La mancata adozione da parte dell’amministratore di un conto corrente apposito per la gestione condominiale costituisce perciò un’irregolarità grave al punto tale da comportare la revoca del mandato.” In sostanza l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, del rendiconto periodico. Solo così potrà essere garantita la massima trasparenza sui movimenti di denaro e i condomini saranno maggiormente consapevoli di come vengono amministrati i propri soldi.

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Buzzoni Umberto

Vivere in condominio equivale ad affrontare numerosi problemi tra cui i rumori. Pensiamo ad esempio all’insopportabile suono dei tacchi, a sedie che strisciano, a furenti litigate che dal terzo piano si sentono fino al piano terra, o radio e tv sparate a tutto volume. Secondo recenti ricerche tali esempi rientrano nella top ten dei rumori fonti di disagio e lamentele tra gli abitanti dello stesso stabile. Come limitare i “danni acustici”? Non sempre queste controversie arrivano in tribunale: spesso i condomini sono scoraggiati dalla lungaggine della burocrazia e dalla mancanza di prove. I rumori infatti sono circoscritti e non è sempre facile dimostrare le proprie lamentele. Tuttavia la legge mette a nostra disposizione delle norme per tutelare, sia a livello civile che a livello penale, la nostra tranquillità tra le mura domestiche.

Se il nostro vicino di casa ama tenere il volume del proprio televisore al massimo dobbiamo sapere che è un reato penale. Lo stabilisce il primo comma dell’art. 659 del Codice Penale sul tema del “disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone”. In particolare “chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, disturba le occupazioni o il riposo delle persone è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a trecento euro”.

Le emissioni sonore rumorose per costituire reato devono però essere tali da superare i limiti della normale tollerabilità in relazione ad intensità e durata anche se,si può anche parlare di “reato di pericolo presunto” come recita l’art. 659 del Codice Penale. A tal proposito una sentenza emessa dal Tribunale di Bari nel 2007 recita che “ ai fini della configurazione di un reato di pericolo presunto che disturba la quiete pubblica, non è  necessaria la prova dell’effettivo disturbo di più persone, ma è sufficiente l’idoneità del fatto a disturbare un numero indeterminato di persone”. Chi si ritiene danneggiato quindi potrà chiedere l’intervento delle pubbliche autorità, polizia municipale e/o carabinieri per le constatazioni di loro competenza. 

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Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile il cortile è considerato un’area comune pertanto tutti i condomini hanno diritto al posto auto. Se lo spazio non è abbastanza grande da accogliere tutte le auto l’assemblea può stabilire dei turni. in questo caso la delibera dovrà ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti. Se l’assemblea è contraria il singolo condomino può rivolgersi al giudice ed avviare la richiesta di adottare turni rotatori per i posti.

Nel caso contrario se il cortile è di ampie dimensioni e consente l’assegnazione di un posto a testa, potrebbe manifestarsi l’interesse di ottenere un posto più vicino al portone comodo per il trasporto di pacchi, valigie e buste della spesa. In questo caso l’assemblea può ricorrere al sorteggio. Ricordiamo che il parcheggio è consentito a patto di non impedire agli altri condomini l’accesso ai locali di proprietà individuale e di non causare una diminuzione della luce nei locali circostanti. Inoltre è buona norma non creare situazioni di pericolo: in particolare si può evitare di parcheggiare sotto una finestra per impedire a malintenzionati di arrampicarsi e salire al piano superiore.

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Tacchi che battono sul pavimento, sedie che strisciano, tv a tutto volume oppure furenti litigate rientrano nella top ten dei rumori che crea disagio agli abitanti dello stesso stabile. Come comportarsi per limitare i “danni acustici”? Non sempre queste controversie arrivano nelle aule dei tribunali. Spesso i condomini sono scoraggiati dalla lungaggine della burocrazia e dalla mancanza di prove, visto che i rumori sono circoscritti e non è sempre facile dimostrare le proprie ragioni. Tuttavia la legge mette a nostra disposizione delle norme per tutelare, sia a livello civile che a livello penale, il nostro riposo e la nostra tranquillità tra le mura domestiche.

Se il nostro vicino di casa ha il volume del proprio televisore al massimo compie un reato penale secondo l’art. 659 del Codice Penale. In particolare “chiunque, mediante schiamazzi o rumori disturba le occupazioni ed il riposo delle persone è punito con l’arresto fino a tre mesi” . Le emissioni sonore rumorose per costituire un reato devono però essere tali da superare i limiti della normale tollerabilità in relazione alla loro intensità e durata. Inoltre chi si ritiene danneggiato potrà chiedere l’intervento delle pubbliche autorità per le constatazioni di loro competenza. Si potranno in  questo caso utilizzare tutti i mezzi disponibili quali testimonianze, sopralluoghi e perizie foniche.

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Buzzoni Umberto

Al termine di ogni anno l’amministratore deve presentare in assemblea il conto della propria gestione e stilare un preventivo delle risorse necessarie per la conservazione delle parti comuni. E’ l’art. 1135 del Codice Civile che regola tale punto in base al quale l’assemblea provvede “all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini”. In prima convocazione il preventivo è approvato se la delibera riporta “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”. In seconda convocazione il preventivo è approvato se la decisione riporta “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Nulla vieta che la stessa riunione, una volta approvato il documento contabile, possa delegare l’amministratore nella ripartizione delle spese. Cosa accade in caso di errori? S’ipotizzi che l’assemblea abbia deciso che la ripartizione debba essere conforme ai criteri legali e che l’amministratore, per errore, suddivida le spese per la manutenzione dell’ascensore in ragione dei millesimi. La situazione a primo impatto potrebbe apparire confusa in quanto la deliberazione assembleare risulterebbe perfettamente valida mentre la ripartizione del preventivo non è in regola. In ragione di ciò il deliberato risulterebbe non impugnabile ma sarebbe comunque necessario porre rimedio all’errore. Che fare? E’ l’art. 1133 del Codice Civile che disciplina la materia: “i provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso il ricorso all’assemblea”. I condomini avranno quindi due possibilità: il ricorso all’assemblea oppure all’Autorità Giudiziaria per ottenere la revoca del provvedimento.

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Buzzoni Umberto

Nei condomini capita che spesso ci siano dei viali interni dove possono transitare i veicoli. Cosa succede se non c’è un limite di velocità da rispettare? E’ necessario per questo motivo installare i dissuasori di velocità, noti come dossi artificiali, per evitare spiacevoli episodi e salvaguardare l’incolumità delle persone. I dossi artificiali, secondo alcune sentenze della Cassazione, non rientrano nel campo delle “innovazioni” in quanto non viene modificata l’originaria destinazione d’uso del bene ovvero la strada condominiale. A questo punto bisogna capire se l’intervento manutentivo debba essere considerato ordinario o straordinario. Se il costo della spesa è basso, l’operazione richiederà un intervento ordinario. Saranno chiamati a decidere sia l’amministratore che l’assemblea di condomini.

L’amministratore dovrà disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse dei condomini, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i residenti, mentre l’assemblea, deciderà gli interventi manutentivi inerenti le parti comuni. Quali sono le maggioranze necessarie per le delibere? In assenza di specifiche indicazioni la deliberazione è legittimamente assunta se in prima convocazione riportasse “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” (art. 1136 secondo comma c.c.). Nel caso in cui fosse necessaria una seconda convocazione basterebbe “un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio” (art. 1136, terzo comma c.c.). Nel caso contrario invece, se la spesa per installare i dossi artificiali fosse molto elevata, l’intervento verrebbe classificato come “straordinario”. L’amministratore potrebbe quindi disporre la spesa nei in casi d’urgenza, ad esempio incidenti molto frequenti, mentre l’assemblea dovrebbe deliberare con le maggioranze sopra indicate.

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