Archivio della categoria: Condominio

Urgono dei lavori in condominio per la manutenzione del lastrico comune. Si riunisce l’assemblea che sceglie tra i vari preventivi quello più conveniente. Capita però che, durante il periodo dei lavori, piova spesso e alcuni condomini cominciano a lamentare alcuni fastidiosi danni da infiltrazione. Cosa fare per ottenere il dovuto risarcimento? La legge stabilisce in questi casi che la responsabilità è a carico della ditta poichè “l’appaltatore esplica l’attività che conduce al compimento dell’opus perfectum in piena autonomia, con propria organizzazione ed a proprio rischio, utilizzando i mezzi adatti e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato.

Ciò non solo esclude la configurabilità di un rapporto institorio tra committente ed appaltatore, ma implica anche che solo l’appaltatore debba, di regola, ritenersi responsabile dei danni derivati e terzi nell’ esecuzione dell’opera”. Un’altra considerazione riguarda il periodo in cui la manutenzione viene effettuata: se si lavora in autunno è maggiore la probabilità che piova più spesso rispetto al periodo estivo o primaverile. In questo caso la Cassazione sancisce che “non è  ragione sufficiente per muovere un addebito di colpa al committente, ove si consideri che l’adozione, da parte dell’appaltatore incaricato del rifacimento di un terrazzo condominiale, delle normali misure precauzionali, come la collocazione degli opportuni manti impermeabili, vale a prevenire gli effetti della pioggia, normalmente più copiosa in quel periodo, e quindi a neutralizzare la scelta del periodo di esecuzione del contratto”.

Può capitare però che anche il committente dei lavori, in questo caso il condominio stesso, possa avere delle responsabilità. La sentenza num. 2363 del 17 febbraio 2012 emessa dalla Cassazione chiarisce le idee “si ravvisino a carico del committente specifiche violazioni e tali potrebbero essere il tralasciare del tutto ogni sorveglianza nella fase esecutiva nell’esercizio del potere, oppure quando l’evento dannoso sia stato causato dall’affidare il lavoro ad un’ impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative per eseguirlo correttamente”.

Umberto Buzzoni
Direttore Responsabile

Quando il parcheggio in condominio diventa selvaggio possono succedere spiacevoli episodi specie se, chi posiziona l’auto in modo da ostruire l’ingresso ai garage, non vuole rimuoverla. Secondo la Cassazione si tratta di reato di violenza privata contro la persona e
la sua libertà morale: colui che lo provoca può essere denunciato e condannato al risarcimento (Art. 610 c.p.).
A volte però la situazione degenera e, il comportamento scorretto, ripetuto più volte, senza tener conto degli avvisi bonari, può
sfociare in una condanna alla reclusione fino a quattro anni. Il senso della norma è proteggere la libertà del soggetto, che, all’interno della sua proprietà privata, ha pieno diritto di godere del bene.

Il caso specifico riguarda un diverbio scoppiato a causa del parcheggio selvaggio.
Al rifiuto costante di migliorare le cose un condomino decide di portare l’altro in tribunale con un ricco dossier di foto e testimonianze dei
ripetuti comportamenti scorretti. La Cassazione, con la n.28487/13, ha condannato il diretto interessato a risarcire il danno. Attenzione a rispettare le regole relative al parcheggio condominiale!

Umberto Buzzoni
Direttore Responsabile

Come comportarsi se il vostro vicino di casa ha il pollice verde ed ama adornare con le piante il pianerottolo? Il condomino in questione abita al piano terra e una delle porte di ingresso del suo appartamento è prospiciente al cortile condominiale. L’inquilino usa quello spazio per abbellirlo con piante ornamentali, sedie e tavoli. I vicini, infastiditi da questo comportamento, si recano in tribunale poiché, secondo loro, la norma violata è il primo comma dell’articolo 1102 del Codice Civile.

Nello stesso si legge che: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”. Che esito ha avuto la diatriba? Il condomino accusato dai suoi vicini ha vinto la causa. La sentenza (Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2011, n. 3188) infatti recita: “il potere del singolo condomino di servirsi della cosa comune incontra un duplice limite, consistente, l’uno, nel rispetto della destinazione del bene comune, che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione e l’altro, nel divieto di frapporre impedimenti agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.”

Pertanto “le allegazioni dei ricorrenti in ordine alle condotte ascrivibili al collocamento nella corte comune di vasi di piante, di panchine con sedie e tavoli in adiacenza dei muri di proprietà del resistente, non appaiono integrare gli estremi della violazione del principio di pari uso ricavabile dall’art. 1102 c.c., non apparendo in alcun modo pregiudizievoli rispetto ad un utilizzo della corte secondo la sua naturale destinazione di permanenza e transito al fine di accedere alle proprietà dei ricorrenti, non avendo gli stessi offerto alcuna prova o allegazione in ordine all’esistenza di un diritto di passaggio carraio sulla predetta area.” In sostanza è lecito il collocamento di sedie e piante nelle parti comuni da parte di un condomino se ciò non pregiudica il diritto degli altri!

Umberto Buzzoni
Direttore Responsabile del Consumatore

Uno dei temi presenti all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale riguarda il parcheggio. Capita a volte che i viali condominiali vengano usati per far sostare motociclette ed autovetture impedendo così il passaggio a chi possiede un garage. Spesso per mancanza di spazio o per comodità tali aree, che dovrebbero essere libere, vengono usate in modo improprio. Come comportarsi in queste situazioni?

E’ possibile vietare un comportamento scorretto che può causare disagio? Prima di approfondire la questione è necessario soffermarsi sull’ articolo 1102 del Codice Civile in cui si ricorda che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.

L’uso della “cosa comune” però non comporta un abuso della stessa area per cui “il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine”.

Per quanto riguarda i viali interni hanno tutti diritto ad usarli senza che ciò intralci il passaggio per accedere ad altre aree. Quindi impedire o rendere difficoltoso l’accesso ai garage risulta essere una condizione sufficiente per vietare l’uso del viale stesso Ciò può essere fatto tanto dall’amministratore (che per legge deve disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che ne sia garantito il miglior godimento a tutti i condomini), quanto dall’assemblea, che, in ragione dei suoi generali poteri di gestione delle cose comuni, può andare più in fondo specificando le modalità d’uso da considerarsi lecite.

Sì al danno morale per la perdita dell’animale da affezione. Se il vicino decide di farsi giustizia da sé e, infastidito dal comportamento del vostro gatto, decide di ucciderlo può essere condannato. E’ recente la sentenza emessa dalla Corte di Cassazione che non perdona l’ignobile gesto accaduto nel Nord Italia ai danni del piccolo animale. Un condomino si è reso protagonista dell’assurda vicenda e con un fucile ad aria compressa ha sparato al gatto del vicino causandone il decesso. Da un punto di vista giuridico il comportamento dell’uomo rientra nell’ipotesi delittuosa di maltrattamento di animali seguito da morte, un reato che è punito fino ad oltre due anni di carcere.

A tale pena si aggiunge poi il risarcimento dei danni che ne derivano. Il Tribunale di Milano delinea in maniera precisa, nella sentenza del 01/07/2014, la natura dei danni ed il limite quantitativo entro cui essi siano risarcibili. Nello specifico “ove un animale perisca per un fatto costituente reato spetterà ai suoi proprietari il risarcimento dei danni morali da perdita dell’animale da affezione patiti a seguito della condotta delittuosa”. Tale danno morale, dunque, è risarcibile esclusivamente quando il fatto costituisce reato.

Nel caso in esame, il decesso del gatto è inquadrato come tale pertanto viene riconosciuto il danno morale rappresentato innanzitutto dalla sofferenza psichica patita dalla proprietaria per la morte del proprio animale da affezione, col quale aveva creato un lungo rapporto di affetto.

Umberto Buzzoni
Direttore Responsabile