“Chi rompe i cocci paga” recita così un famoso proverbio circa le responsabilità da addossarsi in caso di danni. Cosa succede però quando i danni vengono fatti negli spazi comuni di un condominio? Tocca pagare all’inquilino o al proprietario? Supponiamo che in un condominio ci sia un appartamento in affitto. L’affittuario deve trasportare per le scale un mobile. Lo fa in maniera distratta danneggiando i muri delle scale e la pavimentazione delle stelle. Oppure ipotizziamo che si rompano le tubature di esclusiva pertinenza dell’appartamento provocando delle infiltrazioni a catena nelle parti comuni. Entrambe le ipotesi prevedono un risarcimento e, a questo punto, chi è che paga?
Nel primo caso, ossia quando l’affittuario pecca di negligenza, è il locatore a doversi assumere tutte le responsabilità in quanto il suo comportamento scorretto ha leso uno spazio comune. Per quanto riguarda invece il secondo caso entrano in gioco degli elementi strutturali che complicano la questione. Per sbrogliare la situazione viene in nostro aiuto la Corte di Cassazione che, in una sentenza in passato, ha avuto modo di specificare che “diversamente dalla responsabilità soggettiva, per dolo o colpa, prevista dalla norma generale di cui all’art. 2043 c.c., i successivi articoli 2051 e 2053 configurano invece ipotesi di responsabilità oggettiva, basata sul mero nesso materiale di causalità tra la res e l’evento dannoso. Allorquando, […], il fabbricato, dal quale sia derivato l’evento lesivo, sia stato dato in locazione, il riparto di responsabilità, ai sensi dell’art. 2051 c.c., tra locatore e conduttore è determinato dalla disponibilità giuridica e di fatto di esso, con la conseguenza che dell’evento stesso rispondono, alternativamente, l’uno o l’altro secondo il rispettivo ambito di disponibilità”. (Cass. 18 febbraio 2005 n. 3385).
La Cassazione quindi divide la responsabilità in due filoni: quello soggettivo e quello oggettivo. Come fare però a delineare i due ambiti in maniera ancora più netta? In questo contesto è quindi utile citare un’altra sentenza del tribunale di Salerno che aiuta a chiarire quali siano i “rispettivi ambiti di disponibilità”. Secondo tale sentenza “è noto che il proprietario locatore, conservando la disponibilità giuridica e dunque la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esso conglobati, è responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da tali strutture ed impianti, mentre il conduttore, acquistando la disponibilità delle altre partì dell’immobile (tra cui gli elementi esterni degli impianti, facilmente ispezionabili e sostituibili senza necessità di demolizioni) è responsabile in via esclusiva verso i terzi per i danni da queste cagionati”(cfr. da ult. Cass. 28.11.2007 n. 24737). In sostanza, in relazione agli elementi strutturali dell’immobile, l’inquilino dovrà essere considerato responsabile per tutti quei danni provenienti da cose facilmente ispezionabili e riparabili, ossia senza che l’intervento conservativo necessiti di opere demolitive che per la loro importanza restano sempre in carico al locatore proprietario. E’ chiaro che non esistendo un dato legislativo certo per il riparto di responsabilità sarà sempre necessario valutare caso per caso se la regola generale appena esposta possa trovare completa applicazione.
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Buzzoni Umberto
