I contratti di locazione sono stati al centro dell’attenzione recentemente per a loro onerosità nella citta di Milano. Tanti sono stati gli studenti che hanno protestato. Cogliamo l’occasione per analizzare le caratteristiche 
della locazione e soffermarci sulle posizioni del locatore e del conduttore. Cosa dice il nostro codice civile? L’art. 1571 stabilisce che :” La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.” Quanto può durare la locazione? L’ Art. 1573 norma proprio la durata della locazione e ci dice che:” Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, e ridotta al termine suddetto. Il successivo articolo 1574 regolamenta la situazione particolare in cui le parti non stabiliscono la durata della locazione” 1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali; 2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.
Quali sono i doveri del locatore e del conduttore? Il locatore è generalmente il proprietario dell’immobile. Il conduttore è colui che lo riceve in locazione. Il locatore deve innanzitutto consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in questo stato garantendo un pacifico godimento eseguendo, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, garantendo il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (articolo 1575 , 1576 e 1585 codice civile). ll conduttore deve: prendere in consegna l’immobile e conservarlo con la diligenza del buon padre di famiglia [art 1176] e pagare il corrispettivo nei termini convenuti. L’art 1588 stabilisce poi che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. L’art 1590 dice che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Infine vogliamo soffermarci sui miglioramenti arrecai alla cosa locata. L’ Art. 1592 ci informa che salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.
Direttore Responsabile Umberto Buzzoni
Avv. Anna Maria Calvano
