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Mutui
Mutui ‘usurari’? Come fare la verifica del proprio mutuo. Aduc mette a disposizione un servizio on-line
Comunicato Aduc
Dopo il servizio della trasmissione tv ‘Le Iene‘, andato in onda qualche giorno fa, siamo stati subissati di richieste di verifica dei mutui per capire se è possibile chiedere indietro gli interessi pagati alla banca. Nel servizio si fa riferimento alla sentenza n. 350 del 9 gennaio 2013 della Suprema Corte di Cassazione in materia di mutui e in tema di interessi. Questa sentenza, sulla base della normativa vigente in materia, spiega che in tema di usura il momento rilevante è quello nel quale gli interessi sono promessi o comunque convenuti, a qualsiasi titolo; non solo, ma arriva anche ad affermare che, se contrattualmente viene pattuito un interesse di mora che supera il tasso usuraio in quel momento in vigore, vale il disposto di cui al secondo comma dell’art. 1815 cod. civ., che afferma: “Se sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”. La tesi è di grandissima rilevanza, e possiamo solo immaginarne le conseguenze sul piano giuridico ed economico se dovesse essere confermata. Si tratta di numeri importanti. Le banche conoscevano da tempo questo rischio e sono corse ai ripari introducendo delle clausole di salvaguardia nei contratti di mutuo del seguente tenore: “gli interessi di mora sono determinati nella misura annua pari al tasso applicato al mutuo, maggiorato di … punti percentuali, fermo restando che la misura di tali interessi, nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, non potrà mai essere superiore al limite fissato ai sensi dell’art. 2, comma 4, della legge 7/3/1996, n. 108, dovendosi intendere, in caso di teorico superamento di detto limite, che la loro misura sia pari al limite medesimo”. Sulla base della nostra esperienza, abbiamo riscontrato questo genere di clausole già dal 2005, mentre per i mutui stipulati precedentemente, è molto alta la probabilità di trovare tassi di mora alla stipula superiori al tasso soglia, anche se questa possibilità non è esclusa per i mutui più recenti. E’ necessario analizzarli caso per caso.
Questo può bastare ad avere diritto al rimborso degli interessi pagati? A nostro avviso occorre molta prudenza e distinguere fra la pattuizione di un tasso di mora superiore al tasso soglia e l’effettiva applicazione di tassi contrattualmente previsti in caso di mora superiori al tasso soglia usura fin dall’origine.
Nel primo caso si tratta di prendere atto che non solo il tasso d’interesse, ma anche il tasso di mora all’atto della stipula deve essere sempre e comunque sotto il tasso soglia. Qui è necessario ed auspicabile un intervento interpretativo delle autorità competenti che, a nostro avviso, non tarderà ad arrivare qualora i tribunali venissero inondati di cause su questo argomento. Naturalmente chi ha tempo e denaro può procedere per i tre gradi di giudizio, con tutto ciò che ne consegue (avvocato, perizie, ctu, ctp). Noi riteniamo molto rischiosa l’idea di intraprendere un’azione legale in questi casi, perché una sentenza di Cassazione pur essendo importante non fa legge, e bisogna vedere se e come verrà eventualmente confermata questa prima interpretazione.
Nel secondo caso, cioè quanto i tassi mora sono stati effettivamente applicati, è chiaro che questa sentenza dà un elemento di maggiore forza al mutuatario inadempiente che si trova in gravi difficoltà ed è aggredito dalla banca.
Come fare la verifica
Fare una verifica approssimativa del superamento del tasso soglia è relativamente semplice e non serve spendere soldi con i vari “avvoltoi” che spesso si presentano in queste occasioni. Si tratta di leggere con attenzione il contratto di mutuo ed il capitolato delle condizioni generali. In primo luogo bisogna verificare che non vi siano clausole simili a quelle che abbiamo sopra riportato con la quale la banca limita in ogni caso il tasso massimo a quello soglia.
Se non vi sono clausole di quel tipo è sufficiente fare la somma fra il tasso previsto contrattualmente al momento della stipula del contratto ed il tasso di mora confrontando il tasso così ottenuto con quello di soglia pubblicato sul sito della Banca d’Italia (1) per il periodo corrispondente alla stipula del mutuo.
Per velocizzare e facilitare questa verifica abbiamo creato un semplicissimo foglio di calcolo nel quale si devono inserire i tre dati:
1) Tipo di tasso (Fisso o Variabile, per i tassi misti abbiamo riportato le istruzioni della Banca d’Italia secondo le quali debbano essere considerati fissi oppure variabili),
2) la data di sottoscrizione,
3) ed il tasso comprensivo del tasso di mora.
Il foglio di calcolo andrà a scegliere il tasso di soglia corretto e lo confronterà con il tasso inserito indicando se vi è superamento o meno. All’interno del foglio di calcolo che alleghiamo si trovano anche tutte le serie storiche dei tassi soglia per tutti i tipi di finanziamento.
Facciamo un esempio. Ipotizziamo un mutuo a tasso fisso stipulato ad Agosto del 2003 al tasso del 5%. Il mutuo prevede che in caso di mora si applichi una maggiorazione al suddetto tasso del 2%. I tassi soglia pubblicati dalla banca d’Italia per il periodo 1 Luglio 2003 – 30 Settembre 2003 prevedono per i mutui ipotecari il tasso soglia del 6,8%. Quindi, in questo caso ipotetico, se non vi fossero clausole di salvaguardia il mutuo ricadrebbe nella casistica della sentenza di cassazione di cui ci occupiamo. Da qui a dire che si possa riavere gli interessi indietro il passo è molto lungo. Certamente se il contraente fosse in difficoltà economiche e non avesse pagato alcune rate e la banca attaccasse legalmente il proprietario dell’immobile, quest’ultimo avrebbe in questa sentenza un buon strumento di difesa.
Non sempre è così semplice. Per fare una verifica professionale bisognerebbe valutare una serie di altri fattori. Come sempre, Aduc è a disposizione di chi fosse in difficoltà con il pagamento del proprio mutuo (ricordiamo che questa sentenza vale per tutti i finanziamenti, quindi lo stesso principio, con tassi diversi, vale anche per tutti i finanziamenti) volesse verificare il proprio caso ma non riesce a farlo attraverso gli strumenti che abbiamo messo a disposizione in questo articolo. Potete farlo attraverso il servizio SOS ONLINE inviando la copia dell’atto di mutuo e il capitolato delle condizioni generali. Come sempre il servizio è gratuito, ma non possiamo garantire che a tutti i casi verrà data risposta. Dipenderà dal numero di quelli che ci verranno sottoposti.
Qui il foglio di calcolo per la verifica se il mutuo e’ usurario
(1) In realtà, le cose sono un po’ più complesse se si desidera avere un risultato preciso è necessario considerare anche le altre spese collegate al mutuo, ma qui vogliamo avere un risultato di massima ed è sufficiente fare la semplice somma.
Dal 27 aprile parte il fondo per sospensione rate mutuo prima casa
da Help Consumatori
Dal 27 aprile torna operativo il Fondo di Solidarietà per i mutui prima casa che consente a chi è in difficoltà economiche di sospendere, fino a 18 mesi, il pagamento dell’intera rata del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. Il Regolamento del Ministero dell’Economia (n.37, 22 febbraio 2013) che riattiva il Fondo è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 aprile scorso. Il Fondo è stato rifinanziato dal Decreto “Salva Italia” con 20 milioni di euro.
Operativo da fine 2010, ha consentito sinora la sospensione di circa 6.000 mutui. La sospensione delle rate non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive e viene concessa anche per i mutui che hanno già fruito di altre misure di sospensione, purché tali misure non determinino complessivamente una sospensione dell’ammortamento superiore a 18 mesi. In pratica il Fondo, sostenendo i costi relativi agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo della sospensione, ripaga alla banca il tasso di interesse applicato al mutuo con esclusione della componente di “spread”.
Si stima che il Fondo rifinanziato possa “servire” a 16mila famiglie. Dal 27 aprile 2013 è possibile presentare la domanda di sospensione direttamente presso la banca con la modulistica ufficiale aggiornata, disponibile sia sul sito del MEF (www.dt.tesoro.it) sia sul sito di Consap Spa (www.consap.it). La banca – effettuati gli adempimenti di competenza – inoltra l’istanza a Consap che, verificati i presupposti, rilascia alla banca il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo. La banca comunica all’interessato la sospensione dell’ammortamento del mutuo.
Si ricorda che hanno diritto a beneficiare del sostegno soggetti (beneficiari di mutuo) che si trovino in almeno una delle seguenti situazioni:
- cessazione del rapporto di lavoro (anche parasubordinato) con attualità dello stato di disoccupazione (non dovuta però a risoluzione consensuale, risoluzione per raggiungimento età pensionabile, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo oggettivo, dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
- morte o riconoscimento di handicap grave o di invalidità civile non inferiore all’80%.
Queste situazioni devono essersi verificate successivamente alla stipula del contratto di mutuo e nei 3 anni antecedenti la richiesta di accesso al beneficio. Può presentare domanda il proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale, titolare di un mutuo contratto per l’acquisto dello stesso immobile non superiore a 250.000 euro e in possesso di indicatore ISEE (reddito annuo) non superiore a 30.000 euro.
Polizze abbinate ai mutui, Altroconsumo: banche ignorano norme
Help Consumatori
Nonostante la vendita, da parte delle banche, di polizze abbinate ai mutui che vedono loro stesse in qualità di beneficiarie, sia espressamente vietata dalla legge, gli Istituti bancari continuano a praticarla facendola passare, in alcuni casi, come necessaria ai fini del buon esito della pratica di mutuo. E’ quanto ha rilevato un’indagine di Altroconsumo che ha visitato 185 agenzie bancarie di 12 città alle quali ha chiesto un mutuo di 100mila euro, durata 20 anni. “Nel 68% dei casi ci hanno offerto una polizza incendio e scoppio e nel 22% una polizza vita di cui la banca è beneficiaria. In chiaro conflitto di interessi e in barba alla legge” spiega l’Associazione.
Questo significa per chi chiede il mutuo un aumento enorme del premio: in media circa 6.800 euro, con punte di 21.600 euro.
Di certo costi non giustificabili” si legge nella nota diffusa dall’Associazione che ha inviato i dati all’Isvap. L’Istituto di vigilanza ha ricordato, che nei casi di violazione accertata, il Codice delle assicurazioni prevede l’applicazione di sanzioni pecuniarie.
Gli Istituti Bancari visitati da Altrocosnumo hanno dimostrato di ignorare anche il Fondo di garanzia da 50 milioni di euro (www.diamoglifuturo.it/fondo-casa), destinato a coppie sposate under 35 e a single o coppie conviventi purché con figli minori. Questi soldi sono stati stanziati come garanzia per i mutui erogati da banche che hanno stipulato apposite convenzioni in cui si impegnano a offrire il finanziamento con uno spread massimo dell’1,20% fino a 20 anni di durata, dell’1,50% oltre i 20 anni. In pratica, gli istituti di credito che aderiscono devono limitare almeno alla metà gli spread solitamente applicati, riducendo il loro guadagno a favore di tassi più accessibili. “Pochi lo fanno” fanno sapere dall’Associazione: “Nelle agenzie di otto città italiane dove abbiamo chiesto un mutuo nei panni di una coppia “semiprecaria” (lei con il posto fisso, lui no): quasi 9 agenzie su 10 hanno ignorato il Fondo dicendo di non conoscerlo. Solo nove sparute agenzie su 71 ci hanno fatto l’offerta di mutuo applicando lo spread previsto dal Fondo” conclude Altroconsumo.
Mutui sempre più cari: dove costano meno
di Gino Pagliuca
fonte: corriere.it
Ai minimi storici c’è il costo del denaro. Ma, purtroppo, anche la possibilità di ottenere dalla propria banca un prestito per comprare casa. Il mercato dei mutui presenta aspetti paradossali: il tasso di riferimento della Bce è all’1% e la banca centrale mercoledì scorso ha finanziato gli istituti italiani a questo tasso per ben 139 miliardi di euro. Ma ben pochi saranno usati per finanziarie imprese e famiglie, se si ripete quanto successo con la prima tranche di aiuti.
Ai minimi
L’Euribor, il parametro che indica il costo delle transazioni interbancarie a breve termine, e che costituisce il riferimento per i finanziamenti variabili, è ancora più basso. La durata mensile, infatti, è attorno allo 0,6% e quella trimestrale veleggia all’1%. Inoltre le quotazioni al Liffe, il mercato dei derivati di Londra, dei future sull’Euribor scommettono su un ulteriore calo di quasi tre decimi di punto, fino allo 0,71%, entro dicembre 2012 per l’indice benchmark, quello trimestrale. Anche il parametro dei tassi fissi, l’Eurirs, è ai livelli più bassi dell’ ultimo decennio, e si è posizionato sotto il 3%. In queste condizioni fino a un anno fa i tassi variabili sarebbero costati in media il 2,5% e i fissi meno del 4,5%. Oggi servono circa due punti di più, ma soprattutto cara grazia se si ottiene il prestito.
La media dei tassi offerti dal panel di banche presenti sul sito Mutui Online, infatti, è del 4,5% per i prestiti variabili e del 6,2% per i fissi, con oscillazioni davvero notevoli da banca a banca: ci sono variabili che superano il 5% e fissi oltre il 7%. Avviare un finanziamento indicizzato a 20 anni per 100mila euro comporta una spesa iniziale di 633 euro mentre per un fisso ne occorrono 728. A 30 anni gli importi scendono rispettivamente a 506 e 612 euro. Un anno fa un tasso variabile sarebbe costato 530 euro a 20 anni (103 in meno rispetto a oggi) e 395 a 30 anni euro (-111 su oggi). Con il tasso fisso il costo sarebbe stato inferiore di 68 euro per il ventennale e di 82 euro per il trentennale.
I possibili rischi
La differenza a favore del variabile sulla carta è appetibile ma in realtà bisogna tenere conto che una volta lasciata alle spalle la crisi, la rata indicizzata sarà destinata a salire e senza un’adeguata copertura reddituale potrebbe risultare molto pericolosa. Per fare un solo esempio, se tra due anni l’Euribor tornasse al suo valore «fisiologico» del 3% un mutuo variabile a 20 anni acceso alle condizioni di oggi andrebbe al 6,5%, e la rata ventennale aumenterebbe di 156 euro, passando a 789 euro. Il trentennale toccherebbe 668 euro, con un incremento di 163 euro. Così la convenienza rispetto al fisso sarebbe del tutto vanificata.
La stangata
L’aumento attuale dei tassi dei mutui è l’effetto del forte incremento degli spread richiesti dalle banche; l’analisi dei fogli di trasparenza pubblicati dalle banche compiuta daCorrierEconomia evidenzia un ulteriore aumento di un punto rispetto a quanto chiesto lo scorso ottobre, con punte di incrementi anche superiori ai 200 centesimi.
La tabella indica i costi massimi. È vero che le banche possono applicare condizioni migliori ai quei clienti, pochi, che ritengano appetibili, ma è altrettanto innegabile che gli spread indicati rappresentino un segnale preciso. E’ di questa opinione Roberto Anedda, vicepresidente di Mutui Online. «Scrivere nero su bianco che ci si riserva di applicare una maggiorazione sui parametri del 4 o del 5% è come dire: non siamo interessati a fare mutui».
In questo quadro possiamo segnalare almeno una voce fuori dal coro: è quella di Cariparma che ha sì aumentato gli spread dichiarati nei fogli di trasparenza, ma ha anche innalzato a 2,5 miliardi di euro il plafond destinato nel 2012 ai mutui e soprattutto ha abbassato lievemente lo spread per i clienti considerati solvibili. Un fenomeno, quest’ultimo, che, secondo Stefano Rossini, amministratore delegato di mutui Supermarket, starebbe riguardando anche altri istituti.
Meno domande
Il disinteresse sui mutui parrebbe anche ricambiato dalla clientela potenziale: i dati delle richieste di mutui registrano, secondo le analisi della centrale rischi Crif, percentuali negative di entità sconfortante: da ottobre il tasso tendenziale viaggia oltre il -40% e il 2011 si è chiuso a -19%. Una riprova viene dalla lettura dei dati della Banca d’Italia: nel 2011 lo stock dei mutui alle famiglie è aumentato di soli 15,6 miliardi di euro rispetto alla fine del 2010, mentre l’anno precedente il saldo era stato di oltre 72 miliardi di euro.
Va però sottolineato che i dati delle erogazioni e delle richieste non distinguono tra mutui nuovi e surroghe; negli ultimi mesi la rottamazione dei vecchi mutui è di fatto sparita dal mercato perché con gli spread attuali è praticamente impossibile trovare un prestito più conveniente di quello che si ha già in corso: la surroga è solo una soluzione estrema per chi ha bisogno di allungare il debito e non riesce a rinegoziare con la propria banca.
Mutui in corso: lo spread non si tocca!
da Casa del Consumatore
Alcune banche hanno inviato e stanno inviando alla clientela delle lettere con cui informano, ai sensi dell’art. 118 del TUB (ossia la legge n. 385 del 1993, il cd. Testo Unico Bancario), che lo spread del loro mutuo verrà modificato unilateralmente, ovviamente in aumento.
Ma è lecito?
Come si sa, esistono due grandi categorie di mutui, con alcune varianti: da un lato quelli a tasso fisso e dall’altro quelli a tasso variabile.
Nel primo caso la banca ed il cliente fissano un tasso, che è destinato a rimanere immutabile per tutta la durata del mutuo.
Nel secondo caso le parti decidono invece di lasciare che il tasso possa variare, prendendo un tasso di riferimento da applicare mese per mese (di solito si tratta dell’Euribor a tre mesi).
In entrambi i casi al tasso così determinato (in misura fissa o variabile) deve aggiungersi una ulteriore percentuale, chiamata spread, che in sostanza è il guadagno che la banca si riserva per l’operazione. Lo spread viene deciso all’inizio del mutuo e non dovrebbe poter cambiare.
Oggi però, si sa, gli spread sono lievitati rispetto a qualche anno fa (cinque anni fa si potevano spuntare spread anche inferiori all’1%, una percentuale oggi impensabile) e qualche banca ha pensato di “aggiornarli”, richiamando una articolo che però nulla ha a che fare con i mutui.
Si tratta dell’art. 118 citato, intitolato appunto “modifica unilaterale delle condizioni di contratto”, che però si può applicare solo ai contratti a tempo indeterminato (tipico esempio il contratto di conto corrente) e solo a condizione che il cliente abbia approvato una specifica clausola e che ci siano comunque giustificati motivi della banca.
Lo stesso articolo 118 prevede peraltro, va detto, la sua applicabilità anche ad altri contratti di “durata”, ma non a clausole che abbiano ad oggetto i tassi di interesse. Duinque anche in questo caso è salvo lo spread.
Insomma, se avete ricevuto una comunicazione di variazione dello spread del vostro mutuo, contatatte la banca e contestate questa modifica.
Se non vi danno retta (o non vi restituiscono somme indebitamente addebitate a seguito della modifica), contattateci: vi aiuteremo a far valere i vostri diritti!
Aumenti di 150 euro in 4 mesi per nuovi mutui
da Help Consumatori
I tassi sono fermi ma le rate di nuovi mutui e prestiti aumentano. Per i nuovi mutui, le rate sono salite di circa 150 euro in soli quattro mesi. A evidenziarlo, chiedendo all’Antitrust di verificare il comportamento delle banche, sono Federconsumatori e Adusbef: “I tassi che contribuiscono a formare il costo del denaro per prestiti e mutui sono fermi, anche grazie alla decisione della BCE di lasciare invariati i tassi all’1% – sottolineano – Nonostante ciò, però, lo spread (vale a dire il guadagno delle banche) relativo a mutui e finanziamenti sta salendo vertiginosamente”.
Per i nuovi mutui, si parla di aggravi delle rate di circa 150 euro negli ultimi quattro mesi. “Chiediamo all’Antitrust di verificare i comportamenti scorretti delle banche alla luce della correttezza di mercato – affermano le due associazioni – Alla Banca d’Italia e al Governo, inoltre, chiediamo di intervenire immediatamente per controllare questo inaccettabile comportamento delle banche, e prendendo i necessari provvedimenti per contrastare ogni volontà speculativa”.
Mutui, sospese le rate fino al 31 luglio 2012
da Casa del Consumatore
È stato prorogato l’accordo tra le associazioni dei consumatori e l’Abi sulla sospensione delle rate dei mutui. Sarà possibile, quindi, presentare le domande per la sospensione delle rate fino al 31 luglio 2012e l’arco temporale in cui dovranno verificarsi gli eventi che determinano l’avvio della sospensione è prorogato fino al 30 giugno 2012.
Il Piano Famiglie, siglato per la prima volta il 18 dicembre 2009 tra l’Abi e 13 Associazioni dei consumatori (Acu, Adiconsum, Adoc, Assoconsum, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori), è stato già prorogato nel 2011. Secondo gli ultimi dati disponibili, al 30 novembre 2011 le banche hanno sospeso oltre 55.000 mutui, garantendo alle famiglie interessate una liquidità complessiva di oltre 420 milioni di euro, pari a 7.636 euro a famiglia.
I contenuti dell’accordo restano più o meno immutati; viene soltanto rimodulato a 90 giorni (invece che 180) l’arco temporale per la definizione di ritardo nel pagamento delle rate. Le banche che aderiscono all’iniziativa sono le stesse, a meno che non comunichino all’Abi una volontà diversa.
Le parti si sono anche impegnate a promuovere emendamenti al Fondo affinché la misura sia estesa a categorie di eventi attualmente escluse ed a promuovere un confronto congiunto con i partecipanti al Tavolo di attuazione del Piano Famiglie, al quale è invitato a partecipare anche il Ministro dell’Economia per verificare possibili miglioramenti dello strumento.
Positiva la richiesta congiunta sia da parte di Abi che dei Consumatori al Governo di un emendamento che consenta l’accesso al Fondo del Ministero dell’Economia a coloro che non riuscissero, dopo il Piano Famiglie, a riprendere i pagamenti.
